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如果考虑以后会融资贷款,这几类房子千万不能买!

作者: joe 来源: 北金网 2019-06-21 21:44:14
一、房龄在30年以上的房
二、面积小于50平米的房子
三、偏远郊区的房子
四、商住两用房
五、特殊规划用途的房产(分不同情况)
六、共有产权房,经济适用房等政策福利性住房
七、小产权房

 说到买房,仁者见仁智者见智。今天,我从贷款融资的金融角度,谈谈哪些房子不能买,也就是说,在你买房之前,如果想到以后可能用它来抵押借款,那么今天说的这几类房子,你就可以果断pass掉了。

默认标题_公众号封面首图_2019.06.21.jpg

 

我先把他们列出来:

一、房龄在30年以上的房

二、面积小于50平米的房子

三、偏远郊区的房子

四、商住两用房

五、特殊规划用途的房产(分不同情况)

六、共有产权房,经济适用房等政策福利性住房

七、小产权房

 

一、房龄在30年以上的房

 

房龄影响贷款年限,很多商业银行规定,要求房龄+贷款年限不超过35年。现在是2019年,也就是说,1984年以前的房子,如果申请银行抵押消费贷款或者抵押经营贷款的时候,一般会直接拒贷了,如果是1989年的房子,那么最多也就只能贷5年(35-房龄30=可贷期限)。

 

房龄影响贷款成数,即使个别银行可以做贷款,针对房龄高的房屋降低贷款成数。

老龄房.jpg

需要说明一下:很多情况如果你买房的时候办理购房贷款,一些银行是认可这些老龄房的,但是如果是资金用于其他的抵押融资,就不可以了。

 

总的来说,就是房龄越老,贷款的年限就越短,成数就愈低,甚至对一些高龄房产,银行是拒接放贷的。

 

二、面积小于50平米的房子

 

对于50平方米以下的二手房,大多数银行的产品大纲里会直接标明不予放贷。主要原因是购买这类房子的人本身比较少,用这些房子抵押的贷款如果出现违约情况,银行不好处置。这个应该很好理解。

 

三、偏远郊区的房子

 

还是以银行不好变现的角度考虑。以北京为例,一般说城八区(1、西城区:2、东城区、3、宣武区 4、崇文区 5、海淀区 6、朝阳区 7、丰台区 8、石景山区)和通州区的房子抵押贷款容易一些。

偏远郊区房.jpg

如果不属于城八区,建议购买六环以内,地铁沿线3公里以内小区的房子。这样认可的银行比较多、抵押贷款的成数高、而且享受的利率都是要低一些的。

 

四、商住两用房。

 

商住两用的房子的土地使用权年限为50年。

所谓的“商住房”只不过是开发商改变最初规划用途而造出来的概念,把商业用地建成住宅、把住宅用地建成商业。

商住两用房.jpg

2017年3月26日,北京市发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,从规划建设、销售使用、购房资格、个人信贷等层面精准打击“商改住”。

 

因此,很多之前抄作很火的“商改住”小区也纳入了银行等金融机构的黑名单!

 

 

五、特殊规划用途的房产(分不同情况)

 

根据《房地产管理办法》房地产按照用途分类:

一、居住房地产:包括普通住宅、高档公寓、别墅等。

二、非居住房地产:非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产和特殊用途房地产。

  1、商业房地产,包括百货商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。

  2、办公房地产,包括商务办公楼、政府办公楼等。

  3、工业房地产,包括工业厂房、仓库等。

  4、农业房地产,包括农地、农场、林场、牧场、果园等

  5、特殊用途房地产,包括车站、机场、医院、学校、教堂、寺庙、基地等。

特殊规划用途放.jpg

从金融的角度分析,还是购买人多,容易变现的房产也相对容易进行抵押贷款。普通住宅、别墅、公寓当然是最好贷款的。其次,商业性房产,办公房产,工业房产很多银行机构也是认可的,其他的房产就不那么容易了,当然不是绝对,但是如果你买这类房产,就可要留个心了。

 

六、共有产权房,不满5年的经济适用房等政策福利性住房

 

如果单纯满足自住需求,购买这类房是很多人的选择,毕竟价格“相对”低一些。但是,这些房子都没有融资贷款的属性和功能。

共有产权房.jpg

拿共有产权房来说,原则上共有产权住房在5年内是不允许出售的。如果不得不出售,必须是有特殊原因,向区住建委申请,由政府回购。回购价格是按照购买价格结合折旧和物价因素确定。满5年共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的,可按市场价格转让所购房屋产权份额。你想,就连出售都这么受限制,更别提抵押贷款了。

 

七、小产权房

 

小产权房一般只有房屋的使用权,没有像商品房房产证所赋予的所有权,如果要进行小产权的买卖都会有相应的限制,更不可能用于房屋抵押贷款。


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